街巷干净清爽，停车有序，居民进出可“刷脸”，便民商业设施齐全……朝阳劲松北社区在改造之后，变得优美、便利、宜居。这是全市首个由社会资本参与改造的老旧小区，朝阳区、劲松街道办、居委会、居民和社会力量，五方共治激发了老小区的新活力。

“北社区属于改革开放后第一批成建制的楼房住宅区，已经超过40岁了。”劲松北社区居委会的负责人说。一张拍摄于去年初的照片显示，那时的社区路面破烂，绿地斑秃，商铺的外摆摊子把人行道占了一半。

与很多老旧小区相似，劲松北社区也曾陆续开展过抗震加固、外墙保温等改造工程，并由政府聘用第三方负责垃圾清运、停车管理等。不过，政府只能提供“兜底”服务，很难大幅提升居住品质。

为了满足居民对美好生活的期待，去年7月，首个引入社会力量、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试展开了。具备投资、设计、运营等全链条业务能力的愿景集团被确定为运营方。劲松街道办、北社区居委会、居民、愿景集团，以及朝阳区的规划、住建、房管等部门拧成一股绳，五方共治开展小区的综合改造和提升。

要把实事做到大家的心坎儿里，就得摸透居民需求。采取入户访谈、现场调研、居民议事会、评审会等方式，居委会和愿景集团共走访了2380位居民，举办十多场问需会。很快，涉及公共空间、智能化、服务业态、社区文化四方面共30余项的改造工程启动。

只有得到合理收益，企业方能可持续运营。早在改造之初，朝阳区房管局和劲松街道就对配套用房、人防工程等闲置空间开展测算，并把其中1600平方米面积的运营权交给愿景集团，用于建设便民商业设施，逐步收回改造成本。

就拿209号楼的废弃车棚来说，改造后出租给了一家连锁便民商店，提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。旁边的配套用房也打造成统一风格，几家老字号和连锁食品企业入驻。

“除了盘活闲置空间，我们还将通过后续的物业和停车管理收费，以及计划落地的养老、托幼、健康等产业形成市场利益激发点。”愿景集团董事长陶红兵说，初步测算显示，约在十年后可实现投资回报平衡，并实现微利、可持续运营。

陶红兵说，运营方要获得认可，从而开展长期的管理，只有硬件投入是不够的，“更重要的是通过社区营造，把大家的心气儿聚起来。”

如今，社区里每周至少要开展一次活动。书法比赛、消夏市集、周末观影、社区课堂……邻居们找回了几十年前的亲切感，小区因此变得更加温暖，更有活力。

劲松街道办相关负责人介绍，下一步，还将推动劲松东社区、西社区、中社区的更新，紧紧围绕“七有”要求和“五性”需求，补齐民生短板。

■都市快评

老小区“换”出新天地

小区外，街面被轧烂，自行车乱停放，两侧店铺外立面破旧，外摆摊子几乎摆到了路中间；小区里，普遍设施老旧，缺乏绿地和文体、停车设施，且没有物业公司管理。卫生、停车、绿化、治安……多数老小区都存在这样的老问题，不是看不到，也非不想解决，可事实是，多数问题正随着小区的年龄一起变老。

老小区越来越多，正成为制约各城市发展后劲的普遍性问题；老问题扎堆出现，给小区居民的生活造成诸多困扰；社区街道苦于老办法不管用，只能一面向上级反映，一面忍受居民的抱怨。近日完成改造的劲松“一街两园”示范区，通过引入社会机构、创新投融资机制、运用市场化推动等方式，小区面貌焕然一新，提供了一个值得其他老旧小区学习的样板。

解决老问题需要新思路。老旧小区改造，表面上看最缺的就是钱，实质上最缺的是思路。穷则变，变则通，通则久。如果只是抱怨缺钱、脑子里只想着钱，资金终究还是没有，小区还是改造不了。劲松“一街两园”示范区改造思路一转变就发现，不是什么事情都必须靠上级政府拨款，引入社会资本一样能把老百姓的事情做好；原来社区的配套用房、人防工程等闲置资产，交给企业经营其实可以转变为优质资产；企业通过后续物业管理、便民设施付费等多种渠道，在不久的将来实现投资回报平衡、可持续经营。

以旧换新，以资源换资金，老旧小区和入住企业双赢，最终得到福利的，其实还是小区百姓。