11月25日上午，《北京市物业管理条例（草案）》提请市十五届人大常委会第十六次会议审议。市司法局局长李富莹受市政府委托作说明。

　　条例草案提出，物业费由业主和物业管理人协商确定，由建设单位承担前期物业服务责任。对于业委会“成立难”的小区，首次提出建立物业管理委员会制度。同时，还对专项维修资金的使用、管理和监督，新旧物业的交接、小区停车位的管理等作出相关规定。下面，晓新带您一起关注焦点内容。

焦点关注

焦点1：党建引领

将物业管理纳入社区治理

条例草案明确，本市构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，将物业管理纳入社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。社区党组织有权推荐业委会候选人，引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员,通过法定程序担任业委会委员。

焦点3：业主委员会

欠缴专项维修资金不可当业委会委员

有了业主大会后，下一步就是成立业委会。李富莹介绍，针对业委会运行中存在的权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，条例草案从把好人选关、增加备案制度、明确职责、增加禁止性规定等方面进行了规范。

什么人可以成为业委会委员？条例草案提出，被列为失信被执行人的业主，以及未按时足额交纳物业服务费，或者存在欠缴专项维修资金及其它需要业主共同分担费用的业主，不可以担任业主委员会委员。业委会委员实行任期制，每届任期不超过5年。

此外，业委会应当自选举产生之日起30日内，持管理规约、委员和候补委员名单、业主大会议事规则等材料向所在地的街道办事处、乡镇政府申请备案。

焦点4：业委会成立难？

首次提出建立物业管理委员会制度

确实无法成立业主大会的小区该怎么办？针对此类情况，条例草案创设物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能，为更广泛地实施物业服务提供制度基础，避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅造成的所有权行使不充分问题。

条例草案提出，有下列情形之一的，街道办事处、乡镇政府负责组建物业管理委员会：不具备成立业主大会条件的；具备条件但因各种原因未成立业主大会的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

条例草案规定，业主代表应不少于物管会成员人数的二分之一。在议事制度上，物管会会议应当有半数以上委员且半数以上业主代表委员参加。会议结束后3日内，应将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示10个工作日。

焦点5：谁来监督

街道、乡镇指导监督业主大会、物管会

条例草案提出，街道办事处、乡镇政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，指导、监督其依法履行职责，并有权撤销其做出的违反法律法规和规章的决定。同时，对物业服务实施监督管理。

居（村）民委员会则具体负责组织、推动业主大会成立、业委会选举产生、物业管理委员会的组建和日常工作。

焦点6 : 小区停车位

优先满足业主

对于备受关注的小区停车位管理，条例草案也对其进行了明确规范。提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。不出售或尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

如违反规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人，将被责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下罚款；拒不改的，按每个违法出租车位处每月2000元罚款。

焦点7：垃圾分类

物业未履行管理责任将被罚款

值得注意的是，条例草案还规定，业主应按照规定分类投放生活垃圾，物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类。对未履行责任的物业管理人，可依照生活垃圾管理法律法规责令改正，处3000元以上3万元以下罚款。